Уй нархини шартномада аслидан паст кўрсатиш нега кейинчалик қимматга тушиши мумкин?

2026 йил 1 апрелдан бошлаб кўчмас мулк олди-сотдисида ҳисоб-китоблар эскроу орқали амалга ошириладиган бўлди. Энди харидор уй пулини сотувчига бевосита қўлдан-қўлга бериб ҳисоб-китоб қилиши мумкин эмас.

Бу нақд пулдан умуман фойдаланиб бўлмайди дегани эмас. Харидор нақд пулини банк кассаси орқали эскроу ҳисобварағига киритиши мумкин. Муҳими, олди-сотди суммаси банк ва нотариат тизимида тўлиқ кўриниши керак.

Шунга қарамай, айрим сотувчилар уйнинг ҳақиқий нархини шартномада бир неча баравар паст кўрсатишни таклиф қилиши мумкин. Масалан, 1 млрд сўмлик уй эскроу ва шартномада 500 млн сўмга расмийлаштирилади, қолган 500 млн сўм эса сотувчига қўлда берилади.

Бир қарашда бу расмий ҳисобда пулнинг бир қисмини осонгина яширишдек кўринади. Аслида эса бундай келишув кейинчалик сотувчига ҳам, харидорга ҳам катта молиявий ва ҳуқуқий муаммоларни келтириб чиқариши мумкин.

Эскроу хизмати маблағингизни қандай ҳимоя қилади?

Воқеани тушуниш учун иккита хаёлий қаҳрамон оламиз: уй сотувчи — Раъно, харидор — Жаҳонгир.

Раъно уйини 1 млрд сўмга сотмоқчи. Жаҳонгир уйни кўриб, нархга рози бўлди. Тўғри тартибда Жаҳонгир банкка мурожаат қилади ва шу битим учун эскроу ҳисобварағи очилади. У келишилган 1 млрд сўмни ушбу ҳисобвараққа киритади.

Пул Раънога дарҳол ўтмайди. Аввал нотариус эскроуда шартномада кўрсатилган суммага етарли маблағ борлигини электрон тизим орқали текширади. Ҳисобварақ ёпилган ёки ундаги пул етарли бўлмаса, нотариус битимни тасдиқламайди.

Шартнома тасдиқлангач, банк эскроудаги пулни Раънонинг ҳисобварағига ўтказади. Раъно маблағни банкдан нақд шаклда олишни ҳам сўраши мумкин. Банкларнинг эскроу тарифларида пулни сотувчига нақд бериш одатда бир марталик хизмат ҳақи таркибига киради ва бунинг учун алоҳида фоизлик комиссия ундирилмайди. Бироқ аниқ шартлар танланган банк тарифига боғлиқ.

Битим тасдиқланмаса, Жаҳонгирнинг сўровига кўра эскроудаги маблағ унинг ўзига қайтарилади.

Шу тариқа сотувчи уйини расмий равишда бермасдан туриб пулни олиб кетолмайди, харидор эса пулни киритмасдан уйни ўз номига расмийлаштира олмайди. Тартиб Адлия вазирлиги ва Марказий банкнинг 3790-сон низомида белгиланган.

Эскроунинг асосий вазифаси ҳам шу. Тизим пулни тарафлардан бирига шунчаки ишониб топшириш ўрнига, унинг ўтказилишини нотариал битим натижасига боғлашга хизмат қилади.

Муаммо чиқса, фақат эскроудаги сумма қайтарилади

Энди Раъно Жаҳонгирга бошқа таклиф берди, деб тасаввур қиламиз: “Шартномага 500 млн сўм ёзамиз, шу пулни эскроуга қўясиз, қолган 500 млн сўмни қўлимга берасиз”.

Жаҳонгир рози бўлса, 1 млрд сўмлик тўловнинг фақат ярми эскроу ҳимоясида қолади. Битим бирор сабаб билан амалга ошмаса, банк Жаҳонгирга эскроудаги 500 млн сўмни қайтариши мумкин. Раънога қўлда берилган яна 500 млн сўм эса эскроу тизимида умуман мавжуд эмас.

Уни қайтариб олиш учун Жаҳонгир пулни Раънога ҳақиқатан берганини алоҳида исботлаши керак бўлади. Раъно эса “мен бундай пул олмаганман” деса, иш оддий даъводан мураккаб низога айланади.

Бу ерда яна бир муҳим қоида бор. Фуқаролик кодексига кўра, фуқаролар ўртасидаги 10 БҲМдан ортиқ битимлар ёзма шаклда тузилиши керак. Ёзма шаклга риоя қилинмаса, низо чиққанда битим тузилгани ёки пул берилганини фақат гувоҳларнинг кўрсатмаси билан исботлаб бўлмайди.

Ёзишмалар, тилхат, банк ҳужжати ва бошқа далиллар тақдим этилиши мумкин, лекин “пулни бераётганини кўрган одам бор” деган важнинг ўзи етарли бўлмайди. Бу қоида Фуқаролик кодексининг 108–109-моддаларида белгиланган.

Демак, Жаҳонгир пулнинг ярмини қўлда бериш орқали эскроу ҳимоясидан онгли равишда воз кечади. Энг ёмони, у буни одатда сотувчининг солиғини камайтириш учун қилади, аммо асосий хавфнинг катта қисми ўз зиммасида қолади.

Паст нарх харидорнинг келажакдаги солиғини оширади

Шартномадаги 500 млн сўмлик нарх фақат бугунги битимга таъсир қилмайди. Бу сумма Жаҳонгирнинг уйни қанча пулга сотиб олганини тасдиқловчи расмий харид қийматига айланади.

Фараз қилайлик, Жаҳонгир икки йилдан кейин уйни 1,2 млрд сўмга сотишга қарор қилди. Турар жой унинг мулкида 36 календарь ойдан кам тургани учун сотувдан олинган даромад солиққа тортилади. Мазкур тартиб Солиқ кодексининг 375, 378 ва 381-моддаларида кўрсатилган.

Солиқ ҳужжатлар билан тасдиқланган харид қиймати ва кейинги сотув нархи ўртасидаги ижобий фарқдан ҳисобланади. Жаҳонгирнинг ҳужжатида уй 500 млн сўмга олинган. Шунинг учун унинг солиққа тортиладиган даромади 700 млн сўм деб чиқади:

1,2 млрд сўм − 500 млн сўм = 700 млн сўм.

12 фоизлик ставкада даромад солиғи 84 млн сўмни ташкил этади.

Агар Жаҳонгир уй учун тўлаган ҳақиқий 1 млрд сўм бошидан шартномада кўрсатилганида, унинг даромади 200 млн сўм, солиғи эса 24 млн сўм бўларди.

Натижадаги фарқ — 60 млн сўм. Яъни Раънонинг бугунги таклифига рози бўлиш Жаҳонгирнинг эртанги солиғини 60 млн сўмга ошириши мумкин.

Уй Жаҳонгирнинг мулкида камида 36 календарь ой турганидан кейин сотилса, одатда турар жойни сотишдан олинган даромад солиқдан озод қилинади. Аммо бу яширин тўловни хавфсиз қилиб қўймайди. Пулни қайтариш, унинг манбасини тасдиқлаш ва битимнинг ҳақиқий шартларини исботлаш билан боғлиқ хатарлар барибир сақланиб қолади.

Солиқ органи бозор нархини ҳисобга олиши мумкинми?

Уй-жой учун барча ҳудудларга бир хил қўлланадиган қатъий “бир квадрат метрнинг энг кам сотиш нархи” мавжуд эмас. Лекин шартномадаги нархни исталганча пасайтириб ёзиш мумкин, деган хулоса ҳам нотўғри.

2026 йил 19 майдан кучга кирган тартибга кўра, кўчмас мулкнинг сотиш нархи солиқ мақсадида қўлланадиган бозор нархидан паст бўлса, айрим солиқ тўловчилар бўйича солиқ базаси бозор қийматидан келиб чиқиб тузатилиши мумкин.

Кўчмас мулкнинг бозор нархи оммавий баҳолаш маълумотлари, бундай маълумот бўлмаса, ўхшаш объектлар ва бошқа ишончли манбалар асосида аниқланади.

Бу тартиб, ҚҚС ва фойда солиғи тўловчи девелоперлар ҳамда бошқа тадбиркорлик субъектларининг солиқ базасига тегишли. Оддий жисмоний шахс бўлган Жаҳонгирга уй бозор баҳосидан арзон расмийлаштирилгани учунгина алоҳида солиқ ҳисобланмайди.

Бундан келиб чиқиб мазкур тартиб уй қурувчилари ва тадбиркорлик субъектларига алоқадор дейиш мумкин.

Харидор нима қилиши керак?

Харидор учун энг хавфсиз қарор уйга ҳақиқатда қанча пул тўлаётган бўлса, шартнома ва эскроуда ҳам айнан шу суммани кўрсатишдир.

Пул нақд шаклда бўлса ҳам, уни сотувчига қўлда бермасдан банк кассаси орқали эскроу ҳисобварағига киритиш мумкин. Шартнома, эскроу ҳисобварағи маълумотлари, банк квитанциялари ва пул ўтказилганини тасдиқловчи ҳужжатлар сақланиши керак.

Сотувчи “қолганини қўлда берасиз” деб туриб олса, харидор бу таклифнинг оқибатини аниқ тушуниши лозим: қўлда берилган сумма бўйича эскроу ҳимояси ишламайди, низо чиқса пулни қайтариш қийинлашади ва уйни тез сотишга тўғри келса, расмий харид қийматининг пастлиги ортиқча солиқ чиқариши мумкин.

Бир битимда нархни паст кўрсатиб ютилгандек кўринган маблағ кейинги низода ёки сотувда ундан бир неча баравар қимматга тушиши мумкин. Шу сабаб уй олди-сотдисида энг оддий қоида энг тўғри қоида бўлиб қолади: 

Ҳақиқий нархни шартномада тўлиқ кўрсатинг ва барча пулни эскроу орқали ўтказинг.

Материал 2026 йил 3 август ҳолатидаги қонунчилик асосида тайёрланди.