Uy narxini shartnomada aslidan past koʻrsatish nega keyinchalik qimmatga tushishi mumkin?

2026 yil 1 apreldan boshlab koʻchmas mulk oldi-sotdisida hisob-kitoblar eskrou orqali amalga oshiriladigan boʻldi. Endi xaridor uy pulini sotuvchiga bevosita qoʻldan-qoʻlga berib hisob-kitob qilishi mumkin emas.

Bu naqd puldan umuman foydalanib boʻlmaydi degani emas. Xaridor naqd pulini bank kassasi orqali eskrou hisobvaragʻiga kiritishi mumkin. Muhimi, oldi-sotdi summasi bank va notariat tizimida toʻliq koʻrinishi kerak.

Shunga qaramay, ayrim sotuvchilar uyning haqiqiy narxini shartnomada bir necha baravar past koʻrsatishni taklif qilishi mumkin. Masalan, 1 mlrd soʻmlik uy eskrou va shartnomada 500 mln soʻmga rasmiylashtiriladi, qolgan 500 mln soʻm esa sotuvchiga qoʻlda beriladi.

Bir qarashda bu rasmiy hisobda pulning bir qismini osongina yashirishdek koʻrinadi. Aslida esa bunday kelishuv keyinchalik sotuvchiga ham, xaridorga ham katta moliyaviy va huquqiy muammolarni keltirib chiqarishi mumkin.

Eskrou xizmati mablagʻingizni qanday himoya qiladi?

Voqeani tushunish uchun ikkita xayoliy qahramon olamiz: uy sotuvchi — Raʼno, xaridor — Jahongir.

Raʼno uyini 1 mlrd soʻmga sotmoqchi. Jahongir uyni koʻrib, narxga rozi boʻldi. Toʻgʻri tartibda Jahongir bankka murojaat qiladi va shu bitim uchun eskrou hisobvaragʻi ochiladi. U kelishilgan 1 mlrd soʻmni ushbu hisobvaraqqa kiritadi.

Pul Raʼnoga darhol oʻtmaydi. Avval notarius eskrouda shartnomada koʻrsatilgan summaga yetarli mablagʻ borligini elektron tizim orqali tekshiradi. Hisobvaraq yopilgan yoki undagi pul yetarli boʻlmasa, notarius bitimni tasdiqlamaydi.

Shartnoma tasdiqlangach, bank eskroudagi pulni Raʼnoning hisobvaragʻiga oʻtkazadi. Raʼno mablagʻni bankdan naqd shaklda olishni ham soʻrashi mumkin. Banklarning eskrou tariflarida pulni sotuvchiga naqd berish odatda bir martalik xizmat haqi tarkibiga kiradi va buning uchun alohida foizlik komissiya undirilmaydi. Biroq aniq shartlar tanlangan bank tarifiga bogʻliq.

Bitim tasdiqlanmasa, Jahongirning soʻroviga koʻra eskroudagi mablagʻ uning oʻziga qaytariladi.

Shu tariqa sotuvchi uyini rasmiy ravishda bermasdan turib pulni olib ketolmaydi, xaridor esa pulni kiritmasdan uyni oʻz nomiga rasmiylashtira olmaydi. Tartib Adliya vazirligi va Markaziy bankning 3790-son nizomida belgilangan.

Eskrouning asosiy vazifasi ham shu. Tizim pulni taraflardan biriga shunchaki ishonib topshirish oʻrniga, uning oʻtkazilishini notarial bitim natijasiga bogʻlashga xizmat qiladi.

Muammo chiqsa, faqat eskroudagi summa qaytariladi

Endi Raʼno Jahongirga boshqa taklif berdi, deb tasavvur qilamiz: “Shartnomaga 500 mln soʻm yozamiz, shu pulni eskrouga qoʻyasiz, qolgan 500 mln soʻmni qoʻlimga berasiz”.

Jahongir rozi boʻlsa, 1 mlrd soʻmlik toʻlovning faqat yarmi eskrou himoyasida qoladi. Bitim biror sabab bilan amalga oshmasa, bank Jahongirga eskroudagi 500 mln soʻmni qaytarishi mumkin. Raʼnoga qoʻlda berilgan yana 500 mln soʻm esa eskrou tizimida umuman mavjud emas.

Uni qaytarib olish uchun Jahongir pulni Raʼnoga haqiqatan berganini alohida isbotlashi kerak boʻladi. Raʼno esa “men bunday pul olmaganman” desa, ish oddiy daʼvodan murakkab nizoga aylanadi.

Bu yerda yana bir muhim qoida bor. Fuqarolik kodeksiga koʻra, fuqarolar oʻrtasidagi 10 BHMdan ortiq bitimlar yozma shaklda tuzilishi kerak. Yozma shaklga rioya qilinmasa, nizo chiqqanda bitim tuzilgani yoki pul berilganini faqat guvohlarning koʻrsatmasi bilan isbotlab boʻlmaydi.

Yozishmalar, tilxat, bank hujjati va boshqa dalillar taqdim etilishi mumkin, lekin “pulni berayotganini koʻrgan odam bor” degan vajning oʻzi yetarli boʻlmaydi. Bu qoida Fuqarolik kodeksining 108–109-moddalarida belgilangan.

Demak, Jahongir pulning yarmini qoʻlda berish orqali eskrou himoyasidan ongli ravishda voz kechadi. Eng yomoni, u buni odatda sotuvchining soligʻini kamaytirish uchun qiladi, ammo asosiy xavfning katta qismi oʻz zimmasida qoladi.

Past narx xaridorning kelajakdagi soligʻini oshiradi

Shartnomadagi 500 mln soʻmlik narx faqat bugungi bitimga taʼsir qilmaydi. Bu summa Jahongirning uyni qancha pulga sotib olganini tasdiqlovchi rasmiy xarid qiymatiga aylanadi.

Faraz qilaylik, Jahongir ikki yildan keyin uyni 1,2 mlrd soʻmga sotishga qaror qildi. Turar joy uning mulkida 36 kalendar oydan kam turgani uchun sotuvdan olingan daromad soliqqa tortiladi. Mazkur tartib Soliq kodeksining 375, 378 va 381-moddalarida koʻrsatilgan.

Soliq hujjatlar bilan tasdiqlangan xarid qiymati va keyingi sotuv narxi oʻrtasidagi ijobiy farqdan hisoblanadi. Jahongirning hujjatida uy 500 mln soʻmga olingan. Shuning uchun uning soliqqa tortiladigan daromadi 700 mln soʻm deb chiqadi:

1,2 mlrd soʻm − 500 mln soʻm = 700 mln soʻm.

12 foizlik stavkada daromad soligʻi 84 mln soʻmni tashkil etadi.

Agar Jahongir uy uchun toʻlagan haqiqiy 1 mlrd soʻm boshidan shartnomada koʻrsatilganida, uning daromadi 200 mln soʻm, soligʻi esa 24 mln soʻm boʻlardi.

Natijadagi farq — 60 mln soʻm. Yaʼni Raʼnoning bugungi taklifiga rozi boʻlish Jahongirning ertangi soligʻini 60 mln soʻmga oshirishi mumkin.

Uy Jahongirning mulkida kamida 36 kalendar oy turganidan keyin sotilsa, odatda turar joyni sotishdan olingan daromad soliqdan ozod qilinadi. Ammo bu yashirin toʻlovni xavfsiz qilib qoʻymaydi. Pulni qaytarish, uning manbasini tasdiqlash va bitimning haqiqiy shartlarini isbotlash bilan bogʻliq xatarlar baribir saqlanib qoladi.

Soliq organi bozor narxini hisobga olishi mumkinmi?

Uy-joy uchun barcha hududlarga bir xil qoʻllanadigan qatʼiy “bir kvadrat metrning eng kam sotish narxi” mavjud emas. Lekin shartnomadagi narxni istalgancha pasaytirib yozish mumkin, degan xulosa ham notoʻgʻri.

2026 yil 19 maydan kuchga kirgan tartibga koʻra, koʻchmas mulkning sotish narxi soliq maqsadida qoʻllanadigan bozor narxidan past boʻlsa, ayrim soliq toʻlovchilar boʻyicha soliq bazasi bozor qiymatidan kelib chiqib tuzatilishi mumkin.

Koʻchmas mulkning bozor narxi ommaviy baholash maʼlumotlari, bunday maʼlumot boʻlmasa, oʻxshash obʼektlar va boshqa ishonchli manbalar asosida aniqlanadi.

Bu tartib, QQS va foyda soligʻi toʻlovchi developerlar hamda boshqa tadbirkorlik subʼektlarining soliq bazasiga tegishli. Oddiy jismoniy shaxs boʻlgan Jahongirga uy bozor bahosidan arzon rasmiylashtirilgani uchungina alohida soliq hisoblanmaydi.

Bundan kelib chiqib mazkur tartib uy quruvchilari va tadbirkorlik subʼektlariga aloqador deyish mumkin.

Xaridor nima qilishi kerak?

Xaridor uchun eng xavfsiz qaror uyga haqiqatda qancha pul toʻlayotgan boʻlsa, shartnoma va eskrouda ham aynan shu summani koʻrsatishdir.

Pul naqd shaklda boʻlsa ham, uni sotuvchiga qoʻlda bermasdan bank kassasi orqali eskrou hisobvaragʻiga kiritish mumkin. Shartnoma, eskrou hisobvaragʻi maʼlumotlari, bank kvitansiyalari va pul oʻtkazilganini tasdiqlovchi hujjatlar saqlanishi kerak.

Sotuvchi “qolganini qoʻlda berasiz” deb turib olsa, xaridor bu taklifning oqibatini aniq tushunishi lozim: qoʻlda berilgan summa boʻyicha eskrou himoyasi ishlamaydi, nizo chiqsa pulni qaytarish qiyinlashadi va uyni tez sotishga toʻgʻri kelsa, rasmiy xarid qiymatining pastligi ortiqcha soliq chiqarishi mumkin.

Bir bitimda narxni past koʻrsatib yutilgandek koʻringan mablagʻ keyingi nizoda yoki sotuvda undan bir necha baravar qimmatga tushishi mumkin. Shu sabab uy oldi-sotdisida eng oddiy qoida eng toʻgʻri qoida boʻlib qoladi: 

Haqiqiy narxni shartnomada toʻliq koʻrsating va barcha pulni eskrou orqali oʻtkazing.

Material 2026 yil 3 avgust holatidagi qonunchilik asosida tayyorlandi.